Quer investir em FIIs? Analista explica vantagens, riscos e outros detalhes importantes


Analista Jacinto Santos

 

 

 

Se você quer investir em Fundo de Investimento Imobiliário (FII) mas tem dúvidas sobre o assunto, confira a entrevista a seguir.

O Finance News conversou com Jacinto Santos, mestre em Finanças e Controladoria pela Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras, analista CNPI (Certificado Nacional de Profissional de Investimento) e sócio do Funds Explorer.

Em uma entrevista concedida à jornalista Clara Almeida, Jacinto fala sobre as vantagens, os riscos e outras características dessa modalidade de investimento.

 

Finance News: Quais as principais vantagens de investir em FII?

Jacinto Santos: A vantagem é que o fundo imobiliário permite o investimento fracionado, ou seja, uma pequena quantia. Não necessariamente um investimento direto em imóveis permite isso. Muitas vezes não permite, é integral. Em algumas modalidades diferentes, por exemplo, até existe a possibilidade do fracionamento.

Mas no fundo imobiliário, o mínimo é uma cota. E uma cota, na maioria dos casos, é em torno de 100 reais. E tem fundos imobiliários que custam 10 reais ou menos. 

Finance News: Além dessa, quais outras você citaria?

Jacinto Santos: outra vantagem, por exemplo, é que o fundo imobiliário tem uma gestão profissional por trás. Existe tanto um gestor, que cuida de toda estratégia imobiliária dos investimentos de quem investiu naquele fundo imobiliário, e tem um administrador, que é quem cuida de toda parte burocrática e do dia a dia, da atividade operacional do fundo. 

Então são partes segregadas por funções. Se o fundo, por exemplo, tiver alguma vacância ou algum problema com o inquilino, o investidor fica sabendo via fato relevante. 

Finance News: E ainda tem a questão da liquidez também. 

Jacinto Santos: Outra vantagem é a liquidez. Em comparação com imóveis diretos, a liquidez dos fundos imobiliários é muito alta. A liquidez dos fundos imobiliários é D+2.Em 48 horas você tem o dinheiro na corretora se você vender a cota por qualquer motivo que seja. 

Em um imóvel direto, não é bem assim. O imóvel direto é caracterizado por iliquidez. Demora um tempo até achar o comprador ao preço que a pessoa quer, nas condições que o vendedor quer, enfim. Sendo que eles têm outros custos também. Tem o custo do corretor, da imobiliária. No fundo imobiliário, isso já está dentro da estrutura do fundo. 

Finance News: FII não desconta Imposto de Renda. Fale um pouco sobre isso.

Jacinto Santos: outra vantagem é o fundo imobiliário ser eficiente em questões tributárias. O que eu quero dizer com eficiente? Além de ter isenção nos rendimentos distribuídos a pessoas físicas, dentro do fundo imobiliário ele não paga uma série de impostos. Então ele é eficiente. Então ele consegue fazer alguns giros de ativos de carteira, por exemplo, sem pagar imposto.

Finance News: E os principais riscos? 

Jacinto Santos: Sobre os riscos, é o seguinte: o investidor não controla os imóveis que estão em portfólio. Pode ser um imóvel que você não gosta e mesmo assim ele está lá. O gestor pode tomar decisões ruins e acabar afetando o fundo. 

Finance News: Você pode dar um exemplo?

Jacinto Santos: por exemplo, janelas de emissões de novas cotas ruins podem acabar por afetar o fundo. Imagine que o fundo precise fazer emissão de novas cotas para comprar um ativo, só que o momento não é propício. Por outro lado, se ele não emitir cotas agora, ele perde a transação. 

Não é tão simples assim e isso realmente tem que ser muito bem feito. Mas no geral, quando isso acontece, a emissão é feita abaixo do valor patrimonial. Isso abaixa o valor patrimonial, que é aquele valor que é avaliado por uma consultoria imobiliária independente. Esse valor cai para o cotista. 

Finance News: Se o imóvel ficar sem inquilino, também é um risco, não é verdade?  

Jacinto Santos: Se tem vacância, a renda cai. Até a liquidez pode ser um problema dependendo do fundo. Porque é o seguinte, obviamente, que em comparação com os imóveis diretos, ele (FII) é muito mais líquido. Agora, em comparação com ações ele é um tanto quanto ilíquido. 

Tanto as diferenças de preços entre o preço de compra e de venda são um pouco maiores que as ações. 

Finance News: Juro alto é um risco? 

Jacinto Santos: Outro ponto é que o fundo imobiliário tem uma correlação muito forte com a taxa de juros. Ele é um instrumento de renda variável e muita gente gosta de investir em imóveis. Mas, por outro lado, quando você tem uma taxa de juros muito alta, muitos investidores que estão em fundos imobiliários voltam para a renda fixa. Ele é muito correlacionado negativamente com a taxa de juros. E eu acredito que os investidores são muito sensíveis às notícias cotidianas sobre o mercado imobiliário e política econômica. 

O fundo imobiliário é muito sensível. E, por último, acredito que grande parte dos investidores são novos no mercado financeiro, no mercado de Bolsa de Valores. 

São muito novos e não entendem muito bem a dinâmica. Então, qualquer, vamos dizer assim, dor de barriga, eles tendem a vender as cotas e as cotas são impactadas. Então é também uma desvantagem que eu vejo.

Finance News: Quais seriam as principais orientações que você daria para um investidor escolher um fundo imobiliário?

Jacinto Santos: Primeiramente, tenha perfil para renda variável. Porque não adianta você querer vender, por exemplo, uma ação ou fundo imobiliário depois que você fez o investimento, ou por qualquer crise que aparecer. 

Crises são recorrentes. E isso eu tenho certeza. Mas não é por isso que você precisa vender um fundo imobiliário. 

Finance News: Com relação aos chamados “fundos de tijolo”, o que o investidor deve observar?

Jacinto Santos: Para escolher o fundo, a gente precisa ter em mente alguns indicadores. Eu posso até separar por tipos de fundos imobiliários. Vou pegar o mais comum que é o de tijolo. 

O de tijolo precisa ter em mente o seguinte: a localização. 

Pelo menos, a meu ver, acho que é a parte mais importante. Porque se seu gestor for ruim, mas, pelo menos, acertar a localização do imóvel, ele está relativamente seguro. Naturalmente, o imóvel pela localização dele, ele cria uma demanda. Então você tem sempre alguém querendo locar. Isso também faz com que, ao longo do tempo, o aluguel suba. 

Obviamente, dependendo de outras variáveis. Então localização, a qualidade do ativo e gestão. Acho que são os três passos iniciais. 

Depois a gente passa por outros indicadores. A gente tem dividend yield, preço sobre valor patrimonial, preço por metro quadrado, locação por metro quadrado, vacância física, vacância financeira, se houver liquidez do ativo. São alguns indicadores que eu gosto de analisar. A taxa de capitalização, que é o cap rate, também é interessante. É legal a gente comparar esses indicadores com os de outros fundos imobiliários, que são os pares que a gente fala, e também com os do setor. Por exemplo, todos os indicadores do setor de escritórios, todos os indicadores do setor de logística. É bem interessante fazer esse tipo de análise porque o investidor não vai conseguir precificar. Mas o investidor vai conseguir comparar e ter uma noção se aquele fundo está bom ou ruim. Inclusive, até tendo a sensibilidade de julgar se está barato ou caro. Você tem um parâmetro que é a média do mercado e dos outros pares.

Finance News: E para escolher um FII de papel?

Jacinto Santos: o FII de CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) talvez seja algo que dê mais trabalho para analisar porque ele é um título de dívida privada, crédito privado, e ele é customizado. 

Tem algumas diretrizes para fazer um CRI, mas ele nunca é o mesmo. 

Dificilmente ele tem algo que o torne, vamos dizer assim, padrão em relação ao outro CRI. Quando você tem um FII de CRI, você precisa analisar a carteira dele. Só que tem vários CRIs ali. Tem dezenas. Tem fundo imobiliário que tem quase 100. 

Então é bastante CRI para analisar. Obviamente nenhum investidor vai fazer análise de CRI por CRI. A gente tem que ter em mente alguns indicadores também. 

Tem que estudar, por exemplo, qual é o indexador, que geralmente é o índice inflacionário ou o CDI. O spread de risco de crédito dessa operação, pagar IPCA + 5% ou + 6%, esse seis é spread de risco de crédito. 

Analisar, também, o lastro imobiliário que dá sustentação à sua operação. É um contrato de longo prazo de locação? É um empreendimento imobiliário que está sendo construído? São hotéis pelo conceito de múltipla propriedade, por exemplo? Então tem que entender o lastro para ver se faz sentido. A gente tem, também, a análise de garantias, que como se trata de dívidas de crédito privado, você tem que analisar as garantias. Seja ela financeira, que é um aceite bancário, ou uma carta fiança, uma conta pagamento, conta escrow, por exemplo. Também é importante analisar alguns indicadores, como o LTV, Loan To Value, que é basicamente quanto foi emprestado, que é o valor do CRI em relação às garantias. Temos, também, a razão PMT, que é quantas vezes a conta PMT é maior que o fluxo dos CRIs, por exemplo. Tem vários indicadores que a gente pode analisar, mas acho que esses são os principais. 

E, obviamente, comparar com outros do setor e analisá-los ao longo do tempo. Se a gente analisar só um mês, o mês “x” e o mês “y”, você não tem como fazer uma análise conclusiva. Você tem que fazer isso ao longo do tempo. Ver mês a mês, computar todos os indicadores do CRI e acompanhar como é que está indo ao longo do mês para ver alguma evolução.

Finance News: Quando o investidor começa a ver que o valor da cota está caindo, ele deve se preocupar? 

Jacinto Santos: Depende. Duas possibilidades. A primeira é a seguinte, pode ser que o mercado esteja precificando algo de muito errado com o fundo. Tem que estudar, tem que ver o que está acontecendo. Você não tem que chegar e simplesmente falar que “já sei o que está acontecendo com o fundo tal”. Estuda primeiro. Vê o que o mercado está querendo precificar. Por exemplo, se você tem um evento de amortização, que é basicamente um retorno do investimento para o cotista porque ele não conseguiu alocar, ou tem uma vacância muito alta, ou o gestor comprou um ativo ruim que não está tendo um desempenho interessante. Tem que estudar o fundo. 

Se o investidor estuda, que é a outra nuança que eu vou falar, se ele estuda e vê que não tem nada e a cota continua caindo, então essa é uma oportunidade, porque um ativo bom que cai, o investidor ele pode comprar cotas adicionais diminuindo o custo de carrego, diminuindo o preço médio. E sendo que, em um momento de bonança que nem a gente teve em 2019, o investidor pode vender a cota com ganho de capital. 

Então tem que ter calma e ver o que está acontecendo. Se o investidor não observar nada em relação aos fundamentos que eu já falei aqui, então muito provavelmente pode estar diante de uma oportunidade.

Finance News: O fundo é obrigado a repassar no mínimo 95% do lucro aos acionistas? Para o investidor, esse é um ganho isento de Imposto de Renda?

Jacinto Santos: Até o momento, o fundo imobiliário é isento de Imposto de Renda na distribuição dos resultados para pessoas físicas, para pessoas jurídicas, não. 

Sendo que para pessoas físicas tem três condições: ser negociado em bolsa, ter mais do que 50 cotistas e o beneficiado, no caso o cotista, ele não pode ter 10% ou mais das cotas do fundo ou qualquer benefício a receber. Nessas condições, ele é isento. Isso, inclusive, já foi discutido em relação a ser tributável, mas os fundos imobiliários ficaram de fora dessa reforma que foi aprovada na Câmara que agora vai para o Senado. 

A distribuição de resultados é muito alta. O fundo imobiliário distribui, no mínimo, 95% do lucro de caixa ao semestre. É muito alta, então atrai muitos investidores.

Finance News: E o retorno obtido com a valorização do preço da cota, ele é tributado? E em quanto?

Jacinto Santos: A tributação incide sobre o ganho de capital, ou seja, se o investidor vier a vender a cota por um valor superior ao preço médio histórico do ativo, ele terá uma incidência de Imposto de Renda na alíquota de 20%. Sendo que o mínimo para recolhimento de DARF é de 10 reais.

FII

Fundo de investimento imobiliário ou FII é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esse tipo de fundo permite acesso a empreendimentos de qualidade; renda recorrente e tem isenção de imposto de renda nos dividendos para pessoa física.

CRIs

CRI é a sigla para Certificado de Recebível Imobiliário. O CRI é o ativo base dos chamados fundos de papel. O CRI é um títulos de crédito que tem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os FIIs de CRIs investem seu capital de forma predominante em títulos de dívida imobiliária.

Dividend Yield

Indicador utilizado como base para o retorno esperado do cotista em termos de dividendos.

Ifix

O Ifix é o índice da B3, a Bolsa de Valores do Brasil, para os Fundos Imobiliários. Assim como o índice Bovespa (Ibovespa) mostra a performance média das ações mais negociadas, o IFIX mostra como os FIIs mais negociados se comportam em um dado período.

Cap rate 

É uma espécie de rendimento sobre o capital investido. Número que representa a porcentagem da renda anual adquirida através de um imóvel sobre o seu valor (aluguel anual / valor total do ativo).

FOF

Os FOFs são os Fundo de Fundos de investimento, um tipo de aplicação financeira que reúne recursos de um conjunto de investidores, com o objetivo de obter lucro com a compra e venda de títulos de outros fundos imobiliários. O principal objetivo é atingir uma grande diversificação de uma maneira relativamente simples.

 

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